Tôi tên Trần Ngọc H, Chị tôi tên Trần Cẩm A, có thỏa thuận bán căn nhà trị giá 900.000.000đ cho ông Nguyễn Thành T. Chị tôi và ông T có làm hợp đồng đặt cọc 100.000.000đ, trên hợp đồng đặt cọc thể hiện nội dung nếu quá 30 ngày kể từ ngày đặt cọc ông T không thực hiện việc mua nhà của chị tôi thì tiền đặt cọc sẽ thuộc về chị tôi (nội dung hợp đồng đặt cọc đúng quy định và có đầy đủ chữa ký giữa chị tôi và ông T, không có công chứng). Sau 40 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc mua nhà, ông T trả lời là không mua nhà của chị tôi nữa và đề nghị chị tôi trả lại tiền đặt cọc vì cho rằng hợp đồng đặt cọc không được công chứng nên không có giá trị (chị tôi có làm biên nhận nhận tiền đặt cọc 100.000.000đ trên hợp đồng đặt cọc) nên ông T dựa vào biên nhận tiền buộc chị tôi phải trả lại tiền đặt cọc cho ông T. Cho tôi hỏi trong trường hợp này thì chị tôi có phải trả lại tiền đặt cọc cho ông T không?
Trả lời:
Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Như vậy, Theo quy định nêu trên thì việc đặt cọc không bắt buộc phải lập thành hợp đồng, có thể thỏa thuận miệng, tùy vào ý trí của các bên và việc đặt cọc không bắt buộc các bên phải có công chứng. Khi có phát sinh hợp đồng đặt cọc và đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch, mục đích và nội dung giao dịch thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực. Trong quá trình giao dịch, giữa chị bạn và ông T có lập thành hợp đồng đặt cọc tiền mua nhà, có đầy đủ chữ ký của hai bên, nội dung hợp đồng đúng quy định pháp luật, điều này thể hiện giao dịch dân sự giữa chị bạn và ông T được xác lập đúng quy định.
Theo Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo những phân tích trên thì chị bạn không phải trả lại tiền đặt cọc cho ông T, do ông T từ chối việc mua nhà, không thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết. Do đó, tiền đặt cọc đương nhiên thuộc quyền sở hữu của chị bạn.
Trên đây là nội dung trả lời, xin thông tin đến bạn Trần Ngọc H biết./.
Lâm Tư