Tiếp cận đất đai hay tiếp cận quyền sử dụng đất chính là khả năng của các chủ thể có thể sử dụng, hưởng lợi từ đất đai. Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất từ đó có thể coi là quyền (khả năng) mà pháp luật quy định cho các chủ thể nhất định để trở thành người sử dụng đất theo pháp luật đất đai hoặc ít nhất có thể trực tiếp sử dụng đất phục vụ cho mục đích của mình một cách hợp pháp. Theo đó, có hai phương thức tiếp cận đất đai: (1) Phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước; (2) Phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường.
(Ảnh minh hoạ, nguồn wwwbaochinhphu.vn)
Phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước
Nhà đầu tư có thể có được quyền sử dụng đất từ Nhà nước thông qua các hình thức như sau:
- Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (điểm i, khoản 1, Điều 28 Luật Đất đai năm 2024); hoặc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 3, Điều 119 Luật Đất đai năm năm 2024).
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đối với các trường hợp không thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định (điểm k, khoản 1, Điều 28; Điều 120 Luật Đất đai năm 2024).
- Nhà nước giao đất cho Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 4 Điều 119 Luật Đất đai năm 2024).
Phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường
Nhà đầu tư có thể thực hiện thông qua một trong các hình thức theo quy định tại Điều 28 Luật Đất đai năm 2024 sau:
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
- Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất;
- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Bên cạnh các hình thức trên, đối với đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì Nhà đầu tư còn được tiếp cận đất đai thông qua các hình thức như: Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 3 Điều 206 Luật Đất đai năm 2024).
Ngoài hai phương thức trên, Nhà Đầu tư có thể được nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam đây là một điểm mới được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh việc kế thừa các hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất khác theo Luật Đất đai năm 2013 như: Theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; Văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; Văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (điểm m, khoản 3, Điều 28 Luật Đất đai năm 2024).
Với các quy định Luật Đất đai năm 2024 tạo ra được môi trường công khai, minh bạch, công bằng và thuận lợi cho các Nhà đầu tư tiếp cận đất đai, có đất để thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với chủ trương, đường lối, chính sách pháp luật Nhà nước./.
Ngô Văn Út
