Nghị định số 49/2026/NĐ-CP được ban hành trong bối cảnh thực tiễn quản lý, sử dụng đất đai còn tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ pháp luật khác nhau. Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định là quy định cụ thể tại Điều 20 về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, nhằm thống nhất cách xử lý đối với các trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây nhưng chưa phù hợp với quy định hiện hành.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, đối với trường hợp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã được cấp cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà trên Giấy chứng nhận ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là lâu dài hoặc không thể hiện thời hạn sử dụng đất, thì khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định lại là 50 năm, tính kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc kể từ ngày cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP cũng quy định cụ thể việc xử lý đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở, mà chỉ thể hiện chung đất ở với các loại đất khác, ví dụ như các cách ghi: “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, hoặc ký hiệu “T”, “TV”, “TQ”, “TTT”.

Đối với các trường hợp này, việc giải quyết được thực hiện theo các nội dung sau:

Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế tại địa phương để ban hành quy định về việc xác định diện tích đất ở; đồng thời quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng thống nhất theo quy định tại khoản này.

Thứ hai, đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc trường hợp nêu trên đã được xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận, hoặc trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau nhưng trên Giấy chứng nhận vẫn chưa xác định cụ thể diện tích đất ở, thì việc xác định diện tích đất ở được thực hiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại điểm a khoản này.

Thứ ba, trong trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và trên Giấy chứng nhận đã xác định cụ thể diện tích đất ở, thì không thực hiện việc xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản này.

Thứ tư, khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở theo quy định nêu trên. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở, thì việc thực hiện được tiến hành theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.

Quang Phú