Theo Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu phát sinh giữa các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, gồm: vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả trường hợp chồng đã chết); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả trường hợp vợ đã chết); ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Bên cạnh đó, trường hợp vợ chồng ly hôn và bất động sản được phân chia theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án thì phần thu nhập phát sinh từ việc phân chia tài sản này cũng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ, trình tự, thủ tục miễn thuế được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân, Điều 19 Nghị định quy định cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với việc chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Để được hưởng chính sách miễn thuế, người chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Cụ thể, tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam; trường hợp có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất. Đối với tài sản thuộc sở hữu hoặc sử dụng chung, chỉ cá nhân không có nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác mới được miễn thuế.

Ngoài ra, cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời gian này được xác định căn cứ vào ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp cấp đổi, cấp lại thì được tính theo thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đó. Đồng thời, việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở; nếu chỉ chuyển nhượng một phần thì phần chuyển nhượng đó không thuộc diện miễn thuế.

Nghị định cũng quy định rõ việc xác định nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được thực hiện trên cơ sở cá nhân tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện việc kê khai không đúng thì người nộp thuế sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và các quy định pháp luật có liên quan. Hồ sơ, thủ tục miễn thuế tiếp tục được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Việc Chính phủ ban hành các quy định cụ thể về miễn thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng bất động sản và chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất góp phần bảo đảm thực hiện thống nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân, tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình thực hiện các giao dịch về bất động sản, đồng thời nâng cao tính minh bạch, công khai và trách nhiệm trong việc kê khai, thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.

Mai Phú Toàn