Đối với các DNVVN để có đất thực hiện các hoạt động của mình cũng thông qua hai phương thức như nêu ở trên. Riêng phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước của các Doanh nghiệp vừa và nhỏ thực hiện thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Thực chất của phương thức này được hiểu là cách thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để DNVVN đầu tư vốn, thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi. Liên quan đến hoạt động giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các DNVVN, Luật Đất đai năm 2024 có một số vấn đề sau đây cần làm rõ:

Thứ nhất, về căn cứ giao đất, cho thuê đất Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất đối với DNVVN như sau:

Một là, căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hai là, căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư 20 thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Ba là, căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; như sau:

(i) Đối với dự án thuộc danh mục quy định tại điểm b khoản 3 Điều 67 của Luật Đất đai năm 2024 thì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

(ii) Đối với dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai năm 2024 thì căn cứ vào quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bốn là, căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Hiện nay, căn cứ trong trường hợp này được hướng dẫn tại khoản 1 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, cụ thể: “Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

Lưu ý: Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người quản lý, sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

 Thứ hai, điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Trong truờng hợp DNVVN sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư, thì Nhà nước sẽ giao đất, cho thuê đất đối với DNVV nếu đáp ứng được các điều kiện tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 sau đây:

Một là, ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư. Theo quy đinh tại Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau: Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức bảo đảm là 3%; Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 2%; Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 1%. Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

Hai là, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

Ba là, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

 Thứ ba, các hình thức giao đất, cho thuê đất đối với DNVVN.

Tuỳ thuộc vào mong muốn của DNVVN tiếp cận đất đai sử dụng cho mục đích gì mà sẽ thuộc các hình thức giao đất, cho thuê đất khác nhau. Cụ thể:

 Một là, hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 118 Luật Đất đai năm 2024): DNVVN được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nếu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở; hoặc sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.

Hai là, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 119 Luật Đất đai năm 2024): DNVVN được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt. Ngoài ra, DNVVN còn được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Ba là, hình thức cho thuê đất (Điều 120 Luật Đất đai năm 2024): DNVVN được Nhà nước cho thuê đất nếu sử dụng đất không thuộc hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, để xác định cách thức thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê của DNVVN thì phải phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng đất, trong đó: (i) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;

- Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật 23 về nhà ở.

(ii) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:

- Các trường hợp không thuộc quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Các trường hợp quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm.

 Như vậy, khi DNVVN được linh hoạt cho việc trả tiền thuê đất, có thể thấy đây một bước lợi ích mới, thúc đẩy sự phát triển của các DNVVN nói riêng và tất cả các doanh nghiệp nói chung khi chi phí đầu tư ban đầu của doanh nghiệp sẽ được kỳ vọng giảm một cách đáng kể; tạo điều kiện để tập trung vốn cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, nâng cao tính hiệu quả, chất lượng của hàng hoá, sản phẩm, dịch vụ nhằm tăng sức cạnh tranh trong cơ chế thị trường quốc tế, thúc đẩy phát triển kinh tế.

Thực tế, cho thấy chi phí đầu vào sản xuất kinh doanh có một phần lớn là tiền thuê đất phải trả một lần cho cả thời gian thuê, dẫn đến khó khăn, đặc biệt là khả năng cạnh tranh trong thị trường. Đồng thời, điều này sẽ tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất do cơ bản thực hiện cơ chế cho thuê đất trả tiền hằng năm. Thứ tư, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.

Theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai năm 2024, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho DNVVN là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Khi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quyết định giao đất, cho thuê đất cho DNVVN sẽ không được phân cấp, uỷ quyền./.

*Theo tài liệu "Pháp luật đất đai với doanh nghiệp vừa và nhỏ" của Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật, Bộ Tư pháp phát hành năm 2024.  

Như Thảo