Quyền sử dụng đất bị tranh chấp (Ảnh minh họa)
Thứ nhất: Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với NSDĐ. Thông qua GCNQSDĐ, nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước chuyển giao QSDĐ nhằm tạo cơ sở pháp lý để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ. Dù nhận QSDĐ dưới hình thức nào thì căn cứ rõ ràng nhất để xác định chủ thể có QSDĐ hợp pháp là chủ thể sử dụng phải đứng tên trên GCNQSDĐ. Mặt khác, giấy chứng nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn sự tác động đến đất đai của NSDĐ thông qua các nội dung: Mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng,… được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
GCNQSDĐ là điều kiện hình thức vô cùng quan trọng. Song, điều kiện này không mang tính tuyệt đối với thừa kế QSDĐ. Về bản chất di sản có giá trị tài sản là QSDĐ chứ không phải GCNQSDĐ. Do đó, nếu có chứng cứ chứng minh người quá cố là người có QSDĐ hợp lệ thì QSDĐ đó vẫn được xác định là di sản thừa kế (điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Tuy nhiên, tại Điều 101 LĐĐ 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về QSDĐ mà“đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp” hoặc “đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch” thì vẫn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, vì vậy, những chủ thể này cũng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Đất không có tranh chấp
Đất không có tranh chấp là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về QSDĐ, các chủ thể sử dụng đất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có QSDĐ hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan nhà nước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến QSDĐ.
Bên cạnh đó, về phía cơ quan nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế QSDĐ cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan. Ngoài ra, khi tiến hành phân chia, khai nhận di sản thừa kế thì bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế phải niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND phường, xã nhằm xác định quyền sử dụng đất để thừa kế có tranh chấp hay không. Khi phát hiện tình trạng đất có tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ ngừng ngay việc tiến hành các thủ tục cho nhận thừa kế QSDĐ và chỉ tiếp tục khi tranh chấp đã được giải quyết xong.
Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện giao dịch QSDĐ đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Đồng thời, di sản thừa kế phải là tài sản của người chết. Do đó, khi chưa xác định được ai là chủ sở hữu của QSDĐ thì không thể xem QSDĐ đang có tranh chấp là di sản thừa kế.
Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
QSDĐ bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của NSDĐ nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. Lúc này, NSDĐ không thể tự mình thực hiện quyền định đoạt đối với QSDĐ nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của NSDĐ đối với người được thi hành án. Bởi lẽ, Khi một người chết đi thì nghĩa vụ tài sản của họ để lại vẫn phải được thực hiện bằng chính tài sản do họ tạo lập khi còn sống. Như vậy, QSDĐ bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án.
Thứ tư: Quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng
Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu nên khi thực hiện quyền đại diện sở hữu của mình nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng ổn định, lâu dài hoặc trong một thời hạn nhất định chứ không trao vĩnh viễn. Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà NSDĐ được phép sử dụng đất. Trong thời hạn này, NSDĐ chính là chủ thể chiếm hữu và có tác động trực tiếp lên đất đai. Pháp luật đất đai đã quy định cho họ khá nhiều quyền trong thời gian sử dụng đất, trong đó có quyền để thừa kế QSDĐ. Căn cứ vào GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ có liên quan, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định thời hạn sử dụng đất để cho phép thừa kế QSDĐ. Khi hết thời hạn sử dụng mà NSDĐ không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị nhà nước thu hồi. Lúc này, QSDĐ của NSDĐ không còn và đương nhiên khi đó họ không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện được quyền để lại thừa kế QSDĐ cho người khác. Do đó, chỉ khi QSDĐ còn thời hạn sử dụng thì mới có thể để thừa kế. Nên việc biết rõ thời hạn sử dụng đất được nhận thừa kế sẽ giúp cho người thừa kế xem xét, cân nhắc, đưa ra kế hoạch đầu tư đúng đắn, phù hợp trên mảnh đất đó và tránh những tranh chấp xảy ra do người để lại thừa kế QSDĐ và người nhận thừa kế QSDĐ không hiểu biết quy định của pháp luật./.
Lê Đồng
