Nhu cầu vay vốn dùng cho hoạt động kinh doanh, sản xuất, tiêu dùng ngày càng tăng làm cho hoạt động vay tài sản phát triển rất sôi động. Kèm theo đó là những biến tướng phức tạp dẫn đến một thực trạng đáng lo ngại cho những người đi vay, cho vay và cho xã hội. Lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, bên cho vay thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có chữ kí và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.

Để thống nhất áp dụng pháp luật, cần có văn bản hướng dẫn và giải thích pháp luật, lựa chọn Án lệ khi giải quyết các vụ án về giao dịch vô hiệu do giả tạo được quy định tại Điều 124 BLDS 2015 đảm bảo có sự thống nhất về đường lối giải quyết các vụ án về kiện đòi tài sản, yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng, chứng thực phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức nhưng nội dung tại hợp đồng công chứng thể hiện công chứng viên không chứng kiến việc giao tiền giữa các bên, bên nhận chuyển nhượng không xuất trình được giấy giao tiền hoặc giấy giao tiền thấp hơn rất nhiều so với giá trị nhà đất còn bên chuyển nhượng cho rằng giao dịch này thực chất che đậy việc vay nợ và cũng không xuất trình được giấy vay tiền thì sẽ giải quyết như thế nào?

Ngoài ra, một trong những nội dung lời chứng của Công chứng viên trong các hợp đồng, giao dịch công chứng phải ghi đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật. Công chứng viên phải chịu trách nhiệm biết rõ tài sản trong các giao dịch là có trên thực tế và phải giống như các bên mô tả trong hợp đồng, giao dịch. Đối tượng hợp đồng là có thật, có nghĩa là công chứng viên phải biết rõ những gì các bên hướng tới, mong muốn đạt được khi tham gia giao dịch đúng như đối tượng đặc trưng của loại hợp đồng, giao dịch mà các bên giao kết. Trong trường hợp nếu các bên chỉ lập hợp đồng mua bán nhà để che giấu giao dịch khác, thực hiện mục đích khác như vay tiền, chứng minh tài chính thì các bên hướng tới là cái khác chứ không phải như đối tượng là bản chất của hợp đồng bán nhà. Tôi cho rằng, Công chứng viên cần có trách nhiệm bảo vệ an toàn pháp lý cho người yêu cầu công chứng, do đó pháp luật về công chứng cũng cần có những quy định chặt chẽ và phù hợp với thực tế để việc chứng nhận tính xác thực của giao dịch không chỉ là chứng nhận các bên có thỏa thuận, xác lập giao dịch với nội dung thể hiện trên văn bản mà đối tượng và đặc điểm tài sản được các bên giao dịch cũng phải có thật, đúng với hiện trạng tại thời điểm xác lập thì các hợp đồng công chứng mới thực sự có giá trị trong thực tế. Nếu thấy dấu hiệu bất thường khi các bên có đề nghị công chứng thì các Công chứng viên cũng phải đặt nghi vấn, hoãn lại để tìm hiểu thật kỹ trước khi xác nhận lời chứng. đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng cần đẩy mạnh hình thức cho vay ưu đãi, thủ tục nhanh chóng, đơn giản đến từng cá nhân, hộ gia đình, tránh thủ tục phiền hà để người dân được chủ động tiếp cận nguồn vốn hợp pháp, không phải chịu lãi suất cao dẫn đến phải ký kết các giao dịch giả tạo.

Để hạn chế “sập bẫy” hợp đồng giả tạo mọi người cần tỉnh táo khi lập các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng; Phải xem xét về mục đích ký hợp đồng, các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, vi phạm nghĩa vụ thanh toán khoản vay. Để tránh rơi vào tình trạng hợp đồng giả cách, người dân cần tìm hiểu và nhờ người hiểu biết hơn về pháp luật trước khi ký hợp đồng phải đọc kỷ hợp đồng và không ký giấy tờ chuyển nhượng đất đai. Về phía nhà nước, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật đến với mọi người dân, nhất là người dân ở vùng sâu, vùng xa để hạn chế được tình trạng cho vay tiền và sau đó hợp thức hoá hợp đồng giả tạo nhằm chiếm đoạt tài sản và nên khuyến cáo người dân tham khảo ý kiến tại các buổi cử tri để hoàn thiện cơ sở pháp lý tránh để các đối tượng lợi dụng khe hở chiếm đoạt tài sản. Những lưu ý trên được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục giao dịch bất động sản liên quan đến quyền lợi của mọi người dân./.

TS. Phạm Quốc Sử