Tiếp cận đất đai từ thị trường là phương thức phổ biến mà các doanh nghiệp lựa chọn và chiếm ưu thế trong thực tiễn thời gian qua bởi khi quỹ đất đai có giới hạn và hoạt động thu hồi đất kéo dài thì cơ hội tiếp cận đất đai từ Nhà nước sẽ ngày càng bị thu hẹp và khó khăn hơn. Mặt khác, quy trình tiếp cận đất đai từ Nhà nước có phần phức tạp với nhiều khó khăn thì xu hướng tiếp cận đất đai từ thị trường lại là sự lựa chọn tối ưu cho các DNVVN. Bởi các doanh nghiệp sẽ chủ động, linh hoạt hơn trong việc lựa chọn sự tiếp cận đất đai thông qua các giao dịch cụ thể, phù hợp và thuận lợi nhất với mục đích, ý tưởng, năng lực hiện có của mình. Khi DNVVN tiếp cận đất đai từ thị trường có thể bằng nhiều con đường khác nhau như: nhận chuyển nhượng, đi thuê, đi thuê lại, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; mua cổ phần, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng vốn của các doanh nghiệp có sử dụng gắn với dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.. .Tuy nhiên, dưới góc độ pháp luật đất đai, chúng sẽ tìm hiểu các phương thức tiếp cận đất đai của DNVVN trong phạm vi thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua các giao dịch cụ thể: nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 quy định rất cụ thể, khi DNVVN sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
“a) Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này;
- Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
- Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.”
Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội trong các trường hợp trên như sau:
(i) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;
(ii) Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận quyền nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.
Ngoài ra, đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của Luật này về chuyển quyền sử dụng đất và các điều kiện cụ thể về thực hiện phương thức thoả thuận để nhận quyền sử dụng đất sẽ được làm rõ tại mục 2 về địa vị pháp lý của DNVVN sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024.
Hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục thực hiện thoả thuận để DNVVN nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế được quy định định tại Điều 60, Điều 61, Điều 62 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:
Điều 60. Trình tự, thủ tục để tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
1. Tổ chức kinh tế có nhu cầu nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì có trích lục vị trí khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án và văn bản đề nghị theo Mẫu số 07 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kế từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.
3. Trong thời hạn 15 ngày kế từ ngày nhận được chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh phải có văn bản thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Văn bản thẩm định gồm các nội dung sau:
a) Điều kiện về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt và công bố;
b) Việc đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai;
c) Việc đáp ứng các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai;
d) Các thông tin trong hồ sơ địa chính của thửa đất, khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án;
đ) Kết luận về việc đủ điều kiện cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp không đủ điều kiện thì nêu rõ lý do;
e) Đề xuất việc chấp thuận hay không chấp thuận cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kế từ ngày nhận được văn bản thẩm định do cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án gửi tổ chức kinh tế có văn bản đề nghị. Nội dung của văn bản chấp thuận phải nêu rõ quy mô, diện tích, vị trí, thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận và các nội dung khác có liên quan.
5. Căn cứ văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức kinh tế thực hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 48 Nghị định này.
Điều 61. Giải quyết trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất
1. Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận quy định tại khoản 4 Điều 60 Nghị định này mà nhà đầu tư chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì được xem xét gia hạn thêm 01 lần không quá thời gian phải hoàn thành việc thỏa thuận trong văn bản chấp thuận nếu nhà đầu tư có nhu cầu.
2. Trường hợp đã hết thời hạn gia hạn quy định tại khoản 1 Điều này mà chưa hoàn thành việc thỏa thuận hoặc nhà đầu tư không có nhu cầu gia hạn thì xử lý như sau:
a) Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh phạm vi dự án phù hợp với diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận với người sử dụng đất và dự án đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép thực hiện dự án;
b) Diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chấm dứt. Diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều này;
c) Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai và thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.
3. Việc xử lý diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mà diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thực hiện như sau:
a) Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai và thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định. Diện tích mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo quy định;
c) Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức thuê đất mà không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì hợp đồng thuê đất chấm dứt. Việc giải quyết quyền và nghĩa vụ giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Điều 62. Chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội
1. Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai thì nhà đầu tư thực hiện đăng ký đất đai theo quy định hoặc thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký đất đai và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
2. Trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất thì nhà đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất. Nhà nước thực hiện thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất theo quy định.
3. Trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Như vậy, với việc pháp luật đất đai cho phép DNVVN tiếp cận đất đai từ thị trường sẽ giúp cho DNVVN có quyền tự chủ trong tiếp cận đất đai khi được chủ động thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với thủ tục đơn gian hơn so với việc xin giao đất hoặc thuê đất từ Nhà nước, tiết kiệm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Từ đó, thúc đẩy sự minh bạch trong giao dịch đất đai và khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
*Theo tài liệu "Pháp luật đất đai với doanh nghiệp vừa và nhỏ" của Bộ Tư pháp phát hành năm 2024.
Thảo Phạm
