Tại khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo quy định Luật Đất đai năm 2024, các Doanh nghiệp vừa và nhỏ có quyền chuyển quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trong các trường hợp sau:
- Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm (điểm c Khoản 1 Điều 34; điểm d khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024);
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (điểm c Khoản 3 Điều 35 Luật Đất đai năm 2024).
- Sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất thuê thuộc hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với Doanh nghiệp vừa và nhỏ là tổ chức kinh tế (điểm b khoản 4 Điều 35 Luật Đất đai năm 2024).
Doanh nghiệp vừa và nhỏ - Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm a khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai năm 2024).
Điều kiện chuyển quyền thuê trong hợp đồng thuê đất:
Quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2024 cho thấy người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm có hai phương thức chuyển giao tài sản: (i) một là, bán tài sản gắn liền với đất thuê (không chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê) và (ii) hai là, bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê (chuyển nhượng đồng thời với quyền thuê trong hợp đồng thuê).
Như vậy, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất không được chuyển nhượng tách biệt mà phải đi kèm với bán tài sản gắn liền với đất. Doanh nghiệp vừa và nhỏ muốn thực hiện chuyển quyền trong hợp đồng thuê đất phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1, 2 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024 cụ thể như sau:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Trên đây là trả lời để các Doanh nghiệp vừa và nhỏ tham khảo.
Phương Thảo
