1. Cách xác định ranh giới thửa đất giáp ranh
Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định, xác định ranh giới thửa đất như sau:
Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc cần phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố.... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới. Đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ có liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp, có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
Lưu ý: Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi có thửa đất để giải quyết.
Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời hạn đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp, đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng đất đang tranh chấp thành hai bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Ngoài ra, tại điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT còn quy định người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc thì bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên có liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).
Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất đã thiết lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh cấp xã, niêm yết giá công khai tại trụ sở UBND cấp xã để sử dụng đất để ký xác nhận.
Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
Nếu sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thù ranh giới thửa đất được xác định theo mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần lý do không đồng ý được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.
Như vậy, việc xác định ranh giới thửa đất không hoàn toàn vào người sử dụng đất liền kề.
2. Thủ tục ký giáp ranh đất
Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định rõ thủ tục đề nghị đăng ký cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân. Gồm các bước như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Trong bước 3 có nhiều công việc cần thực hiện nhất. Tại giai đoạn này Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như:
Xác nhận hiện trạng sử dụng đất sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch.
Đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện công việc bên trên, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có).
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết ý kiến phản ánh về nội dung công khai và các hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Qua đó có thể thấy trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận không tách rời khâu giáp ranh thành thủ tục hành chính riêng biệt.
3. Có bắt buộc ký giáp ranh khi xin cấp sổ đỏ lần đầu không?
Căn cứ những quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, việc ký giáp ranh của hộ gia đình, cá nhân giáp ranh không phải là trường hợp bắt buộc, cụ thể những trường hợp sau đây không phải bắt buộc ký giấy giáp ranh:
Trường hợp 1: Trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013
Trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai. Khi người đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận có các giấy tờ sai đây không cần đăng ký xác nhận là giáp ranh và đất có tranh chấp hay không có tranh chấp:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam...
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và các giấy tờ nêu trên thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì không cần phải nộp thêm giấy tờ nào. Do vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu có thể không cần ký giáp ranh.
Trường hợp 2: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân liền kề không ký giáp ranh
Điểm 2.4 Khoản 2 Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính và Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suổt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đo đạc xác nhận. Khi đó, đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND xã để xác lập vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã để người sử dụng đất liền kề để ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất liền kề không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập. Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc ranh giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác nhận theo bản mô tả.
Trường hợp nếu hộ gia đình, cá nhân xung quanh vắng mặt, không ký giáp ranh thì có thể chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt. Trong thời hạn đó nếu mà hộ gia đình, cá nhân xung quanh không có văn bản xác nhận đất đang có tranh chấp gửi cho UBND xã thì thửa đất được xác định là không có tranh chấp và có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Biên bản ký ranh đất cần được thực hiện trong hai trường hợp: (1) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (2) Yêu cầu bổ sung hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai giữa hai nhà liền kề.
Ký giáp ranh đất không phải thủ tục bắt buộc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữ nhà và tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa là hiện nay không có thông tư hay nghị định nào quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ khi hàng xóm không ký giáp ranh.
Như vậy nếu trong trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hàng xóm không chịu ký giáp ranh vẫn được nộp hồ sơ cấp sổ đỏ để được giải quyết./.
Đức Bính
